Wie bleibt am Ende ein Plus für Asterra?

Dazu müssen ganz klar die Häuser mit Gewinn verkauft werden und das wollen wir uns mal anschauen. Bevor wir gleich in die Zahlen einsteigen, ein kurzes ACHTUNG: die folgende Kalkulation basiert viel auf Annahmen und groben Berechnungen!  (Mark hat es dankenswerter weise deutlich genauer berechnet aber wir versuchen es hier mal etwas zu überschlagen.)

Wir schauen uns das jetzt mal für das Draugu 1 in Zahlen an:
Projektwert: 428.500 €
Projektkosten: 330.000 €
Unterm Strich bleiben demnach: 98.500 €

Das klingt doch ganz üppig. Und bei 27 Projekten im mittleren Bereich von 330.000 - 380.000 € skaliert sich das schön hoch!
Aber was beinhalten die Projektkosten genau? Das habe ich von Asterra dazu als Antwort bekommen:
- purchase costs of a land plot
- all costs related to construction to build and finish a house
- and provision for unexpected expenses which is 5% from the construction costs.

Wie wir sehen sind die Zinsen und das Cashback für den Asterra Kredit noch gar nicht einkalkuliert und müssen davon noch abgezogen werden:
Kredit auf der Plattform: 295.000 €

15% Zinsen p.a. für uns Anleger = 44.250 €

5% Cashback des Plattform Starts = 14.750 €

1% Cashback durch Affiliate = 2.950 €

Gehen wir davon aus, dass alle Investoren via Affiliate und dem Bonus investiert haben, ist im günstigsten Fall das Cashback voll investiert und der Compound bleibt aus. Dann würde am Ende eines Jahres die Kosten des Cashbacks + 15% Zinsen anstehen: also 61.950 €.

Im pessimistischen Fall ziehen wir das Cashback natürlich ab, müssen die vollen 295.000 € verzinst werden und das Compound bleibt dazu eingeschaltet.

Dann ergibt sich an Zinsen ca. 47.700 € + 6% Cashback i.H.v. 17.700 € = 65.400 €.

Damit schrumpft der erwartete Erlös des Hauses von den eingangs berechneten 98.500€ auf 33.100-36.550 €! Üppig ist das nicht mehr! Eine Frage bleibt für mich aber, wie sieht das bei Draugu 14a aus?

Projektwert: 373.400 €, Projektkosten 320.000 €, Kredithöhe 285.000 €. 53.400 € abzüglich Zinsen? Das brauche ich gar nicht ausrechnen, um herauszufinden, dass da kein + mehr vor dem Ergebnis steht.

Weitere Zweifel: Was ist, wenn die Baukosten steigen? Wenn sich etwas verzögert und der Verkauf im ersten Jahr nicht klappt? Und dann noch Steuern auf den Gewinn (okay nicht sehr hoch in dem Fall)? Plattform Kosten? Asterra Personalkosten? Das ist alles daraus noch zu bezahlen!

So, jetzt hatten wir die Sonnenbrille auf und haben alles mal dunkel gesehen, warum macht aber Asterra sowas, wenn nichts mehr übrig bleibt?

Ihr habt bestimmt schon viele ABERs oben in euren Gedanken gehabt und das stimmt, lasst sie uns mal auflisten (ich hoffe ich habe einige eurer getroffen, wenn nicht > Telegram-Community):

- Das ist ja nur das erste Jahr! Das zweite, dritte … wird günstiger!

- Der Cashback wird reduziert, wenn man früher aussteigt!

- das Fälligkeitsdatum des Kredites ist in 5 Jahren und nicht nach einem Jahr!

- Neue Projekte haben aktuell auch 14% Zinssatz und sinkt damit nach und nach!

- Neue Projekte haben kein Cashback von 5% mehr!

- …

Und genau damit habt ihr recht und deswegen glaube ich auch, dass es rentabel ist bzw. wird. Vielleicht nicht für die ersten Projekte, aber sicherlich rechnet es sich am Ende dann doch, sofern keine groben Probleme auftauchen! Auch ist es ganz wichtig zu sagen, je schneller das Gebäude verkauft wird, desto rentabler ist es (überschlagen sparen sie 4.000€ pro Monat an Zinsen).

Hier noch weitere Gründe warum Asterra eben doch wirtschaftlich sein wird:

Anvisiert ist eine Laufzeit je Haus von 1 Jahr bis zum Verkauf (wie Asterra mir mitteilte, ist das eine konservative Schätzung und man rechnet mit einer kürzeren Laufzeit). Nachdem ein Gebäude verkauft wurde, wird jedem Investor die Möglichkeit gegeben auszusteigen oder weiterzumachen und als Besicherung kommt das nächste Haus. Dafür fallen dann keine weiteren Cashbacks an und man bleibt nahtlos investiert. Mit dieser Systematik wird man nach und nach von Haus zu Haus weiterziehen. Weiteres Kapital muss dann vermutlich nicht oder kaum noch angeworben werden und das Cashback verrechnet sich mit der Zeit.

Jeder Investor, der vorzeitig aussteigt, muss zudem etwas vom Cashback “zurückzahlen” bzw. bekommt es formal nicht ausgezahlt. Je früher der Ausstieg, desto geringer das Cashback. (Dies wird in der How it works beschrieben und ist abhängig von Kreditdauer, der Höhe des EE und der Haltedauer)  

Weiter gibt es für Asterra noch die Möglichkeit das Gebäude zu einem günstigeren Zinssatz bei einer Bank zu refinanzieren. Das Gebäude wird zur Sicherheit und damit sinken die Zinssätze erheblich. Damit kann man dann den Zeitraum bis zum endgültigen Verkauf günstiger überbrücken oder eben zur Miete anbieten.

Zwar wurden die Immobilienpreise in der ein oder anderen Community als zu optimistisch angesehen, doch der Trend ist eher ein Anstieg der Immobilienpreise. Vermutlich wird dies auch mit weiterer ausgebauter Infrastruktur, Supermärkten etc. begünstigt. (Es ist von hier aus Deutschland schwer einschätzbar - ich hoffe ja auf einen vor Ort-Besuch. Würde euch das interessieren, wenn ich vor Ort wäre und Fragen stelle? Welche Fragen hättet ihr? Lasst es uns in der Telegram-Community wissen.)

Ja, eine weitere Cashback Aktion gibt es aktuell nicht - dafür aber die soliden 14 & 15% Zinsen und so sollte es auch sein: in der Anfangszeit muss eine junge Plattform erstmal hohe Zinsen und Cashback bringen, um neue Investoren anzulocken. Danach werden die Zinsen gesenkt und Cashback Aktionen seltener und geringer ausfallen. Im Fall von Asterra ist das Cashback zum Start der Plattform nun weg - das Affiliate Cashback von 1% bleibt aber bestehen -  und die ersten Projekte haben “nur” noch 14%.

Es gibt aber noch ein paar weitere Einkünfte, zum Beispiel aus den Reservierungskosten, Mietkosten und Grundstücksverkäufen. Das ist allerdings dann nicht mehr nur Asterra als P2P Plattform selbst, sondern via Unternehmensgruppe.

Auch wenn es rechnerisch auf dem ersten Blick ziemlich dürftig aussieht, so sehe ich, dass im Verlauf die Verkäufe mehr und mehr Geld einbringen werden und sich das Projekt am Ende rechnen wird. Zudem gibt es auch Zwei Phasen, die eine am Fluss und später auf der anderen Seite der Hauptstraße - ich denke da wird noch viel kommen. Spannend sich aber etwas mehr damit auseinander zusetzen und nicht nur die hohen Zinsen zu sehen war es für mich aber sehr!

Würde ich aber nun in Asterra.estate investieren? Vermutlich ja - aber leider ist die Cashback Kampagne aktuell vorbei. Vielleicht zur nächsten Kampagne?! Aber natürlich nicht ohne den Affiliate Cashback!

Eure Macher
Alex und Aurum