Indemo Start

Starten wir also mal mit der Registrierung und ich erwische mich beim Tippen gerade dabei, daß ich schon wieder schreiben will, daß das mit Abstand die schnellste Registrierung war, welche ich je durchgeführt habe. Ich sollte mir wirklich die Uhr stellen und messen. Das ist auch ein Mini-Pluspunkt - es gibt kleine gamification-Elemente in Form von Medaillen für die erste Nutzung:

Zum Schreiben des Posts sind aktuell 1,12 € uninvestiert, sowie 5.354 € investiert. Diese verteilen sich auf 19 notes, welche in 14 assets gebündelt werden. Ich habe also durchschnittlich 281,78 € pro note. Die Abweichung zwischen notes und assets kommt daher, weil bspw. 1 großes Wohngebäude als asset geführt wird, aber darin verschiedene Wohneinheiten zu verschiedenen Zeitpunkten für uns Investoren als notes angeboten werden. Das sieht man sehr schön im folgenden Bild, wo ein asset mit der ID "R172" in meinem Fall 3 notes hat. Abhängig von der Größe können das prinzipiell beliebig viele notes werden, genauso wie sie zu verschiedenen Zeitpunkten getrennt voneinander veräußert werden können. Das können aber auch beliebig mehr notes sein, je nach dem wie groß das Haus eben ist und wie verkauft wird.

Wenn man nun anlegen möchte, dann einfach auf Markt gehen und dann erscheinen alle Objekte, welche aktuell verfügbar sind, samt einer Karte von Spanien. Dort dann einfach einen Haken in leere Kästchen neben den Namen und man kommt in der Kartenansicht direkt hin. Das geht für eine oder für mehrere Immobilien. Über die Nutzung des Mausrades kann man rauszoomen und gewinnt etwas Überblick. Im folgenden Bild sieht man ebenfalls, wie sich der "invest"-Knopf verändert, wenn man bereits investiert hat. Er ändert sich von Schwarzem Hintergrund und weißer Schrift hin zu grüner Schrift, wobei man seine aktuelle Investition in den note angezeigt bekommt.

Jetzt, wo wir wissen, wie wir Objekte finden und wie wir investieren können, stellt sich die Frage:
Wie kommt man nun zu einer guten Anlage?

Letztlich wird das bei Indemo durch 2 Werte definiert:

1. PTV (Price-to-Value) - Das stellt das Verhältnis dar vom Indemo Kaufpreis vs. Marktpreis.

2. PTD (Price-to-Debt) - Das stellt das Verhältnis des Indemo Kaufpreis vs. ausstehenden Gesamtschuld dar. Wie gesagt wir investieren in ausgefallene Immobilienkredite, was bedeutet, daß der Kreditnehmer irgendwann nicht mehr zahlen konnte. Zuerst mal muss also die Bank, Gläubiger, etc. bezahlt werden!

Beide Werte habe ich für mein Portfolio mit Stand 02.02.2026 berechnet bzw. abgelesen:

1. PTV:

   1. niedrigster - 23,30 %

   2. höchster - 73,50 %

   3. Durchschnitt - 64,03 %

2. PTD: 

   1. niedrigster - 28,00 %

   2. höchster - 87,20 %

   3. Durchschnitt - 60,52 %

Wie finden wir diese? - ihr geht auf eure Portfolio-Ansicht, nutzt die Kategorie "notes" und wählt einfach per Klick auf die "note-ID" ein Objekt aus. Die "note-ID" ist die lange Zahl startend mit "LV0000..." Im Kopfbereich des Fensters findet ihr beide Angaben und das sieht dann so aus:

Laut Indemo schaffen es nur ca. 10 % aller an die Plattform heran getragenen Immobilien durch den internen Auswahlprozess. Diese 10% sehen wir dann als assets und notes auf der Plattform zum Kauf durch uns Investoren. Das liegt zum Einen an den eigenen Kriterien, an den Partnerfirmen und deren Auswahl, aber zum Anderen am dahinter liegenden Gremium bei Indemo. Dort wird die Einhaltung im Grundsatz abgesichert, aber manchmal sind schöne Objekte dabei, wo Kriterien ein wenig gedehnt werden sollten, damit wir daran teilhaben können. Das ist wieder so ein Abwägethematik für das Risikomangement. Rigides Folgen eines Prozesses und Zahlenbereichen kann Wert kaputt machen, wenngleich es in der Regel aber gut ist. Das ist die Erfahrungs- und Bauchgefühl-Komponente, welche mehrere Personen dann zusammen haben.

Treiber für Indemo sind letztlich 4 Faktoren:

1. Geografie - Fokus auf bevölkerungsreiche Gebiete mit hohem Preis-Erholungspotenzial
   (Indemo und wir verdienen nur bei billigem Kaufpreis und entsprechend teurem Verkaufspreis!)

2. Wirtschaft - Konzentration auf Regionen mit günstigen wirtschaftlichen Bedingungen
   (der Wunsch nach etwas Eigenem, sowie steigende Preise gibt es nur, wenn die Bevölkerung sichere und gut bezahlte Jobs hat. Die Rate muss ja von irgendwas bedient werden ... .)

3. Soziales - für die Mittelschicht relevant als Wohnimmobilien
   (Wohnungen, Reihenhäuser, Villen), denn dort stellt sich der soziale Aufstieg dar.

4. Generelles:

   • Keine Neubauten, sondern wenigstens Zweitnutzung → Eliminierung des Bau- und Entwicklungsrisikos.

   • Preislich attraktive Standorte, also da wo Menschen gern sind → bspw. Städte, nahegelegene Vororte und Küstengebiete (#Meerblick).

Ich hatte über Partnerfirmen für den konstanten Nachschub gesprochen. Indemo nutzt dafür:

• Zum Einen Taurus Ibérica 

• Zum Anderen Tamarindo Vector

• Anbei ein Interview, wo beide Geschäftsführer entsprechend von Indemo interviewed werden - deren Logos zur Identifikation findet man jeweils in den Einschätzungen zu den Objekten, welche jeweils beim Kauf einsehbar sind

Eine Plattform-Statistikseite gibt es bisher nicht, wobei auch da an etwas gearbeitet wird. Das Problem am Thema ist die enorme Streuung der Prozesszeit pro Immobilie, was ich als Flow bezeichnet hatte. Denn was hilft es zu wissen, daß aktuell der Durchschnitt bei bspw. 2 Jahren liegt, aber als Investor hockt man auf einer die seit bspw. 4 Jahren vorhanden ist. Insofern sollte man nicht zuviel Aussagekraft darüber erwarten. Selbst eine Median-Darstellung hilft da nur bedingt weiter. In seinem eigenen Account hat man allerdings eine kleine aber feine Statistikseite, welche Zahlungsflüsse, Verkäufe, etc. monatlich darstellt. Das sieht bei mir logischerweise noch dürftig aus, aber wer weiß, wie es sich in einem halben Jahr darstellt. Vielleicht schauen wir uns das in 6 Monaten nochmal genauer an, wenn es einige Balken, etc. bei mir gibt. 

Auf Grund dieser unmöglichen Vorhersagbarkeit sollte man zum Start einen breiten Diversifizierungsansatz wählen, um dann später etwas zu konzentrieren. Also entweder stärker auf größere PTV mit hohen Flow Status oder stärker auf niedrige PTV mit kleinem Flow Status gehen. Beides ggf. unter Berücksichtigung des PTD, um das Potential außergerichtlicher Einigungen zu erhalten. So oder so - die jährliche Rendite wird sich bei Fokus auf höhere PTV irgendwo einpendeln, während Sie bei niedrigen PTV immer bisschen eine Überraschung sein wird. Am Ende sind Gerichtsfälle immer Fall zu Fall Entscheidungen, welche auch von subjektiven Faktoren wie dem Kreditnehmer und seiner rechtlichen Vertretungsposition abhängen. Angesichts dieser Variablen ist es ziemlich schwierig verlässliche Vorhersagen zu treffen.

Schön fände ich dennoch etwas öffentlich einsehbares mit Zahlen, wie bspw. aktive Investoren, durchschnittliche Investitionen pro Investor, trotz allem die Dauer über alle Fälle als Richtschnur, Rendite pro Jahr, wenn man überall 50 € investiert hätte, ausgezahltes Cashback, Entwicklung des Bestandes in Euro und Anzahl, ... und derlei Dinge eben.

Bei so vielen schönen Worten und dem Fokus auf eine glorreiche Zukunft schaue ich gern zurück und nehme mir die Finanzzahlen zur Hand, welche ihr hier finden könnt. Aus meiner Sicht sehen die aus, wie Sie bei einem Start-up im Wachstumsmodus aussehen sollen. Finanziell sehr rot, aber Umsatz, Assets under Management (AuM), etc. steigen kontinuierlich und halbwegs steil an. Die Steilheit entscheidet über den Erfolg des Unternehmens. Soweit mir bekannt, wird die Profitabilität bei ca. 10.000 Nutzern und 25 bis 30 Mio. AuM erreicht, wobei die AuM schon mal geknackt sind.

Jetzt sind wir hier öfters an hohen Renditen vorbeigekommen - lasst uns an der Stelle auch gern nochmal über Risiko sprechen. Indemo selbst weist in ihren Basisinformationen zur Plattfom jede Menge aus, welche natürlich erstmal da sind. Vieles zu mitigieren, ist Aufgabe von Indemo als Plattform, aber dennoch investieren wir in ausgefallene Immobilienkredite in Spanien. Habt das immer im Kopf und das nichts mehr ausfallen kann, ist natürlich quatsch, wenn bspw. der Kaufpreis doppelt so hoch, wie der Marktpreis ist. Dann wurden wir über den Tisch gezogen, weshalb ich, wie üblich an DYOR appellieren möchte - lest die Papiere der Partner!

Wenn man auf einer Plattform einsteigt, dann schaue ich gern in Pläne rein, um zu schauen, was angekündigt wird. Bisschen Fürsorge und Pflege tun einer Plattform immer gut. Aktuell in der Entwicklungspipeline sind:

1. Aufgebohrtes Auto-Invest und bessere Analysemöglichkeiten für Februar / März 26 - ziemlich sinnvoll, weil ich bisher alles manuell investiert habe. Der aktuelle AI wirkt arg rudimentär.

2. Die Indemo Mobile App für März / April 26 vorgesehen - für alle die viel unterwegs sind.

3. Und natürlich der Anlegerliebling: Ein Zweitmarkt - das Konzeptpapier aus Mitte 2024 ist hier zu finden und es wird geworben seine Ideen einzubringen. Dafür gibt es noch gar kein Lieferdatum abgesehen von "in 2026".

Ich hatte mich auch gefragt, wo der Name Indemo eigentlich herkommt. Ein tolles Akronym aus meiner Sicht, weil es aus 2 Worten konstruiert wurde: “Investment Democracy”. Daraus lässt sich die zentrale Mission des Unternehmens ableiten. Es soll uns Privatanlegern die gleichen Investitionsmöglichkeiten anbieten, welche in der Vergangenheit eher institutionellen Akteuren und großen Fonds vorbehalten waren. Dabei eben mit jenen traumhaften Renditen und Sicherheitsniveaus. Absolut positiv. Ich hoffe sehr, daß Indemo sich an der Stelle selbst treu bleibt und die eigene Vision konsequent im Blick behält.

Neben Telegram ist der hauseigene blog ein zentrales Kommunikationsinstrument, worüber sehr regelmäßig jegliche Infos (neue notes, asset verkauf, wesentliche flow updates, Plattformnews, Prozessnews, ...) verteilt werden. So gibt es bspw. ein für das Jahr 2025 ein ausführliches Review und Interview mit dem CEO hier zu finden. Weil wir es gerade vom CEO hatten - das ist er bei linkedIn. Und auf der Gegenseite des Tisches, falls ihr das eingebettete Videos schaut, ist David zu finden. Er ist der Community Manager und kümmert sich um die gesamte Außenwirkung, egal ob blog, newsletter, YT oder Telegram - er lässt uns sozusagen alles Relevante wissen.

Jetzt haben wir uns also Indemo einmal im Rundumblick angeschaut - was bleibt also unterm Strich stehen?

Wir haben eine Plattform, welche im Prinzip einmalig ist im aktuellen P2P Markt, denn wir investieren in ausgefallene Immobilienkredite und das auch noch in Spanien. Das ganze auch noch in einem regulierten Umfeld überwacht von der lettischen Nationalbank. Die bisher insgesamt erreichte Rendite liegt bei traumhaften 22,4 %, wobei die statistische Basis noch überschaubar ist, was die Aussagekraft einschränkt. Kommunikation und Community-Integration werden groß geschrieben, wie man an blog und dem hauseigenen YT Kanal sehen kann. Bisher gibt es keinerlei Ausfälle, obwohl teilweise noch assets aus der absoluten Anfangszeit auf finale Abwicklung warten. Die Entwicklungspipeline der Plattform ist voll, wie ausgeführt und ich freue mich schon jetzt auf die Bereitstellung der Themen. 

Ich würde also mal sagen, daß 2026 ein Stück weit das entscheidende Jahr wird, denn es gilt den aktuellen Kurs und die Geschwindigkeit zu halten und gleichzeitig die Makel des Startes von Ende 2023 / Anfang 2024 auszuräumen. "Die Bewährungszeit läuft also dem Ende zu", wie ich von einem User einem Telegramchat gelesen habe. Ich bin dennoch froh jetzt eingestiegen zu sein und hoffe, daß ich in 6 Monaten über erste Erfolge in meinem Portfolio verbunden mit einer Aufstockung berichten kann. Gespannt bin ich insbesondere auf die globale Statistikseite.

Was denkt ihr zu Indemo? Seid ihr bereits investiert? Wenn ja, wieviel? Wie sehen eure erreichten Renditen bisher aus? - Lasst es uns in Telegram wissen!

Eure Macher
Alex und Aurum

HINWEIS: Dieser längere und ausführlichere Blog post ist ein Erfahrungsbericht, welcher von Indemo bezahlt wurde. Das investierte Kapital ist aber zu 100% mein privates Investment (zu 100% "Skin-in-the-Game") und in den Screenshots wurde nichts geschönt. Genauso ist dieser Bericht mein persönlicher Erfahrungsbericht und Indemo hatte auf den Inhalt keinen Einfluss.